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上海市高级人民法院关于审理房产纠纷案件若干疑难问题的讨论纪要
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(沪高法(1993)148号1993.10.27)

随着改革开放的不断深入,房地产市场的逐步建立,房地产纠纷出现了许多新情况,新问题。针对本市审理房地产案件中经常遇到的疑难问题,在8月16日至18日召开的有各法院分管民事院长,民庭庭长参加的上海市民事审判工作座谈会上进行了研讨,现将讨论处理这些疑难问题的意见纪要如下:

一、关于房屋案件的起诉与受理

1.凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包(包括勘察、设计、建筑等)、合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷,均由民庭受理。

2.因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷,如果是本单位职工对单位分房决定有意见而起诉的不予受理;如果是受配人(或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房)分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房,被侵害人(包括单位和合法受配人)向法院起诉的,法院应予受理。

3.单位分配给职工住房使用权后,职工由于本人原因而离职、辞职,或被单位除名、开除的,单位以分房时与该职工订有使用系争公房合同为由而起诉要求收回公房使用权的,法院应受理。

4.单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷向法院起诉,法院不予受理,应告知原告向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的,现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金而起诉的,法院应作为民事案件受理。

5.因违章建筑引起的房产纠纷,因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷,应由行政机关处理。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷可作为民事案件受理。

6.因为有关部门审批建筑执照不当,影响他人通风、采光引起的纠纷,一般应告知原告向有关部门申请解决,也可向法院提起行政诉讼。

7.有关私房落政的案件,如私房社会主义改造中的问题,建国初期由有关部门代管的房产问题,落实华侨,落实港、澳、台同胞私房政策的问题等,应告知原告向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。

二、关于房屋的确权

8.父母所有的房屋拆除以后,购置的联建公助房或优惠价商品房,产权为父母所有;如果子女在购房时为自己居住而出了部分资金或全部资金的,产权为父母和子女共有,共有份额视出资情况酌定。非同住子女出资或同住子女出资时言明资助父母购房的,产权为父母所有。

9.已亡父母所有的房屋拆除后,由居住父母房屋的子女购得联建公助房或优惠价商品房,产权为出资人所有,旧房折价款为父母遗产,继承时其它子女可适当多分得父母遗下的旧房折价款。

10.父母死亡前已签订购置联建公助房或优惠价商品房协议并付款的,死亡后其所购置房屋为父母遗产。继承时,应根据继承人的居住情况,分割实房或房屋折价款,折价款以房屋重置价为基准。对与父母生前同住的子女应优先考虑继承实房。

11.夫妻双方共同购置一方单位提供的优惠价商品房,离婚时,一般应分给提供优惠价房单位一方所有,得房方须按房屋重置价给付对方应有的份额。如果非购房单位一方直接抚养子女,又无其它房可居住,也可判归其所有,得房方亦需按房屋重置价给付对方应有的份额。

12.优惠价商品房产权人死亡后,继承人要求继承时,应根据继承人的居住情况,分割实房或房屋折价款。对与被继承人同住的继承人应优先考虑继承实房,其它继承人可按份额继承相应的折价款,折价款以房屋重置价计算。

13.父母、子女、兄弟姐妹等家庭成员在共同生活期间,均付出相当资金、材料等建造的房屋或者共同出资购置的房屋,其产权原则上应认定为家庭成员共同共有,但有约定的除外;长期不在一起居住的父母,子女或兄弟姐妹,在建筑或购置房屋时提供了部分资金,但出资人既未在产权证上登记又长期未实际支配和管理该房屋的,出资款一般应认定为出资人资助建房人或购房人,但有证据证明是借贷的或双方另有约定的除外。

14.对于划拨取得国有土地使用权或无偿取得集体土地使用权的一方,在土地有偿使用制度实行之前,经有关部门批准,以其使用的土地与他方合建房屋,双方有协议的,按协议的约定确认权属;协议约定不明确的,可根据双方投资、合建、对房屋管理使用等情况,确认房屋权属。

15.对于划拨取得国有土地使用权的一方,在土地有偿使用制度实行之后,与他方依法订立协议,合建房屋,如出地一方领取了建筑执照,没有其他违法行为,只是没有办理土地使用权出让、转让手续,可认定合建行为有效,并根据协议的约定确认房屋权属,但应责令当事人补办土地使用权出让、转让手续。

16.有偿取得国有土地使用权的一方与他人合建房屋,双方没有违法行为,出地一方以他方没有土地使用权为由,主张他方不能取得房屋产权,不予支持,应认定合建房屋协议有效,并责令当事人补办土地使用权转让手续。

17.合建房屋的双方系享有土地使用权的家庭成员,如建房手续是一方申请取得的,可认定房屋为双方共有。

18.一方不能取得合建房屋产权的,取得房屋产权的一方应返还投资及其利息,并根据房屋的实际价值,双方过错情况承担赔偿责任。不能取得合建房屋产权一方出料、出力的,取得房屋产权一方应予作价补偿。

三、关于房屋买卖

19.审理房屋买卖案件,应尊重双方当事人的意思表示,只要双方的约定不违反法律政策,不损害国家利益、公共利益和他人利益,就应维护合同效力,因合同履行发生纠纷,只要合同能全部履行的,就应全部履行,能部分履行的,应部分履行,不能用赔偿损失代替合同履行。

20.双方自愿,依法订立的房屋买卖合同,并经房产交易管理所批准,虽未办理所有权转移登记手续,后因出卖方反悔而产生的纠纷,应确认双方原定的合同有效,继续履行合同。确因出卖方的原因而致合同无法履行的,除判决出卖方退世界杯外围投注365bet还全部价款外并可责令出卖方赔偿买受方购买同类房屋所要支去的价款与原购房价款之间的差额。

21.双方自愿,依法订立房屋买卖合同并已实际交付房屋和房价款的,虽未办理所有权转移登记手续,应认定双方买卖合同有效,并责令双方到房管部门补办手续。

22.买卖预售房屋,应依法签订房屋预售合同,买方未按约交付预付款,应承担违约责任;卖方以双方未办理房屋所有权转移登记手续为由要求解除合同,不予支持。合同中明确房屋价款的,卖方以房价上涨而要求买方按新价给付房价一般不予支持;如果确因订立合同至交付房屋周期长,并且因建筑材料价格变化而导致建房成本增加,可以通过双方协商适当变更预售合同中的房价,协商不成时,法院可依据法律和具体情况予以判决。

23.房屋买受方在出卖方实际交付房屋前,可以依法将预售房屋转卖给第三人,但不得利用转卖预售房屋合同而侵害国家利益和出卖方的合法权益。卖方交付房屋后,买方将房屋出卖于第三人的,应按房屋买卖的一般规定办理房屋买卖和所有权转移登记手续。

24.外国人、华侨、港、澳、台胞借我国居民名义以人民币购买内销房的,应确认合同系规避法律的行为,诉讼中可将系争房屋拍卖,发还境外人原出资部分,增值部分依法予以收缴。

25、无当地户口的人和单位购买城镇、郊区商品房屋的,符合本地房屋买卖法规规定的,可以认定买卖有效。无当地户口的人或单位借用他人名义购买城镇、郊区商品房的可根据本地区有关规定酌情处理。

26.农村房屋的买卖,双方自愿订立合同,且内容不违反《中华人民共和国土地管理法》等有关法律及市政府《上海市农村个人住房建设管理办法》规定,一般应认定买卖关系成立。在房屋未交付的情况下,一方反悔而又调解不成的,可允许其反悔,但责令反悔方承担违约责任,赔偿买受方购买同类房屋价款与原购房价款之间的差额。

四.关于房屋租赁问题

27.个人承租私房用于经营,租期届满,产权人要求收回房屋应予准许。

个人承租私房用于居住,租期届满或未定租期的,产权人要求收回房屋自用的,一般应予准许,承租人确无房可迁,法院可判决承租人在一定期间内搬迁,届时可由产权人向法院申请执行,义务人拒不履行搬迁义务的,可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第295条之规定,除按月支付租金外,还须支付迟延履行金,迟延履行金按原租金的3~5倍支付。

28.产权人要求收回到期出租给法人或其它组织的商业房,除承租方有特殊原因外,应准予收回。未定租赁期间,而产权人要求收回自用的,一般也应准予收回。但应给承租人一定的迁让期限。确因承租方的原因不能收回的,可由双方重新协商租金,协商不成,可参照房管部门确定的同类房屋最高租金核定房屋使用费。

29.经人民法院调解、判决确定当事人应与房管部门建立公房使用租赁关系,当事人逾期不与房管部门建立租赁关系,又不迁出已居住的公房,由房管部门按《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》第68条第六项之规定,以侵占公房论处。

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